十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

2017-12-12 字号:

最近中国互金协会动作力度颇大,旗下互联网金融登记披露服务平台已经累计登记了113家互金平台。引起我注意的也就是最新登录到该信息平台的互金公司-十六铺金融。

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

十六铺金融正式上线与2016年的11月,到现在也只是一年多一点时间,但其成交额着实不低,已经超过了200亿。但是十六铺金融的代偿金额却低得可怜,只有6.95亿,这个比例远低于行业平均水平。

做个简单的对比,与十六铺金融同期登陆互金协会信披平台的P2P公司今日捷财累计交易为20.7亿,代偿金额为3.54亿;投融家累计交易额为70.8亿,代偿金额却达到了15.7亿,超过了十六铺金融。

除开平均标的时间偏短这个原因以外,我下意识认为,这件事没有那么简单,于是我就是十六金融进行了研究。

十六铺金融主推的借款项目大多为短期的个人借款项目(时效较长的月聚鑫项目基本上都处于售罄的状态),金额不小,基本上在几十万左右,但时间非常短,许多项目的期限只有一周。

此类个人借款极难查询相关信息,对于投资者而言,基本上就是平台说什么就是什么了。于是我就只能将目光投向保障信息。在借款项目的「保障措施」一栏中,我发现一个挺诡异的事情,十六铺金融的风控是由金优置地提供支持的。

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

(来自十六铺金融官网)

从名字上就能看出来,金优置地是一家与房地产相关的企业,并不是什么专业的金融风控团队。所以金优置地与十六铺金融之间一定是关系匪浅。

十六铺金融的运营具体是金聚鑫(杭州)互联网金融服务有限公司(以下简称金聚鑫),金优置地的全称则是杭州金优置地资本理财服务有限公司。初看各自的股东结构来看,两家公司并无人员上的联系。

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

(金聚鑫的股权结构)

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(金优置地的股权结构)

但是事实上,金聚鑫的法人代表陈月燕(曾任十六铺金融的总经理)曾担任杭州金优房产代理有限公司(以下简称金优房产)余杭分公司的法人(不过该公司目前已注销)。而金优房产也就是金优置地的大股东。

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

(陈月亮名下的所有企业)

其实也不用这么麻烦,2017年的一篇报道显示,十六铺金融的董事长傅丽鸿同时也是金优置地的董事长;与此同时,傅丽鸿还是金优房产大股东。

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

此外我还发现,金优置地与金优房产共同一个联系电话;如无意外,两家公司应该是「一套班子,两块牌子」。

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

首先我们可以确定的是,金优房产是一家地产公司,从事中介业务,从工商资料上我们可以看到,金优房产曾在杭州多地开设分公司,业务范围基本上均为房屋中介以及代客户办理银行贷款手续。

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

十六铺金融背后是地产公司,涉嫌从事地产金融业务

(金优房产曾开设的多处分公司)

写到这里,我们基本可以确定,十六铺金融的背后是一家地产公司,十六铺承担的是其互联网端的业务。

从相关资料就能看出来,金优房产从事类似帮助客户办理银行贷款以及垫资业务已经很长一段时间了,不过主要是在线下进行,十六铺金融是金优房产在P2P热潮影响下互联网化的尝试,将线下业务搬到线下来做。不过互联网化只是一个原因,更重要的原则则是,P2P相对而言是一个便捷且低成本的资金来源。

 

我们再回到十六铺金融的借款项目页面,借款信息一栏中有这么两个关键信息:「借款用途:银行还贷;还款来源:银行续贷」。

这就已经说得很清楚了,十六铺金融的主要资产就是房产的过桥贷。当然,过桥贷的种类很多,结合十六铺金融的具体情况,其过桥贷应该是两种形态:

一为过户过桥,比如小王买了一套二手房,但原房东老李还欠银行的房贷没还完,于是需要找担保公司借钱,先把房贷结清,把老李的房产证赎出来,而等小王的银行贷款批下来,再把这笔钱还上。

二为赎楼转按揭,比如小王又买了一套房(这位小王有钱),100万买的,还欠银行50万,但小王的房子已经涨到200万了,于是小王找担保公司借一笔钱,先把房子从银行赎出来,再抵押给银行得到一笔新的、额度更高的贷款。

十六铺金融没有进一步说明资金去向,但基本上不会离开上述的两种形式。

这种过桥贷初看上去并没有太多风险,毕竟房子是实打实在那里的,跑不掉也吹不走。但是事实上,类似的贷款风险不小。因为整个贷款环节中银行发挥了很大的作用,如果银行不放贷,或者说不及时放贷,那么贷款者将会承担着极高的利息(过桥贷的利息非常之高),相应的资金成本也会高涨。

此外,类似的过桥贷由于放贷机构监管不严,很多时候都会被借款着挪用为买房的首付。如果是房价牛市还好,谁都不会亏;但一旦遇到熊市,那么后果不堪设想。具体情形,诸位可以参考美国的次贷危机。

 

大家都知道,房地产市场是政策的重灾区,控制房价是各级政府宣传的目标,因此,无论过桥贷是否被挪用为了首付贷,都会助推房价,因为无论怎么说,都有额外的资金进入到了房地产市场。因此,监管层对于房地产市场的过桥贷并不是很友好。

 

上海作为一线城市之一,率先对过桥贷开了枪。去年10月,上海住建委以及国土资源局联合发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》,其中明确规定:「规范房地产企业经营行为,严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。」

当然,这还只是上海一地的规定,对于位于杭州的十六铺金融并无约束力;但我想说,上海和北京都是全国的标杆性城市,尤其是上海与杭州之间的密切联系以及杭州本身已经非常火热的房地产市场都决定了,杭州对于过桥贷的禁令也已经不远了。

不过我们不能以未来的事情说十六铺金融现在的业务是违规的,我们只能说十六金融的业务存在一定风险。

至于说我为什么会在标题里直接说十六铺金融违规从事地产金融业务呢?那就得看同样是去年10月,不过级别却高得多的由国务院办公厅印发给全国的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》(以下简称《方案》)。

《方案》中规定:房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务。从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

无论金优房产和金优置地是如何定义自己身份的(房地产中介机构亦或是互联网金融从业机构),都不得利用P2P平台,也就是十六铺金融,从事地产金融业务(比如说过桥贷)。因为它们都没有相应的资质;至于说资质是什么,这个定义会比较模糊,大家可以参考牌照。

不过无论各方对资质是如何界定的,我都有比较大的把握认为金优房产是没有资质的,因为地产金融的资质实在是太难拿了,就连链家、我爱我家这样的大型知名公司都没有。

此前,链家以及我爱我家都通过旗下P2P平台和金融平台(链家的链家金融,我爱我家的我家贷)均被暂停包括过桥贷在内的金融服务,理由就是缺少包括融资担保在内的金融业务的资质。

 

写到这里,大家应该就能明白,我为什么会说十六铺金融的业务不仅存在风险,而且存在风险;只是杭州的监管不似上海那么严格,十六铺金融还在继续开展业务。